不動産投資編 新築ワンルーム ①

「将来の備えが不安」
「投資に興味がある」
「不動産は安定していそう」
「手軽に始められるならやってみたい」

皆さんの中にも何かしらの投資に興味がある方って多いのではないでしょうか?

株、投資信託、暗号通貨、FXなどなど投資の種類もたくさんありますが
不動産も投資対象として根強い人気があります。

僕は不動産業の中でも少しアングラな”ぶつあげ”という仕事を長年やっていましたが
個人、法人問わず不動産投資をやっている人達が所有する物件の売買を沢山お手伝い
してきました。

その経験の中で出した結論が

「新築ワンルーム投資、お前はダメだ」

という事です!!
不動産業界のTOP OF クソと断言します。

この記事では、新築ワンルーム投資のクソ加減をお話していきます。

  • 新築ワンルーム投資の営業を受けている
  • 不動産投資に興味がある
  • 販売会社に資料請求した事がある
  • 既に買ってしまっている

こんな方々に是非読んで頂きたいです!!

新築ワンルーム投資がクソな理由

世の中には色んな業界があり、沢山の企業があります。
とくに一般消費者(エンドユーザー)向けに商品やサービスを
提供している企業は

「購買者の生活を豊かにする」

という”社会的意義”のような考えを持っていると思います。
安全性・快適性・満足度・環境配慮などが、その企業が消費者から
支持される理由になると思います。

不動産業界でも、そういった「顧客ファースト」な企業は沢山
あります。ただ

新築ワンルームを売る会社にそれはありません!

なんかありますか?
新築ワンルームを売る事で世の中の役に立つ事って。

単身者の住居確保の為?
→世の中ワンルームだけじゃなく部屋なんて余りまくってます

購入者の資産形成の為?
→たかだか6畳ひと間のタコ部屋が資産?月1万の貯金の方がマシ

税金に苦しむ会社員の節税の為?
→おい、噓つくな

(ツッコみだしたらキリがないので細かい事はまた別の記事で書きます笑)

僕も偏見を持たずに新築ワンルーム投資が世の中に生み出すメリットを
考えてみたんですが

全く思い浮かびません!!

もちろん、その業界で飯を食ったり家族を養ったりしてるしている人が
いる事は分かってます。でも一番のクソな理由は

買った人、買わされた人がもれなく地獄を見る

という事です。
それをクソと言わずしてなんと言えばいいですか?

新築ワンルーム投資で儲ける奴ら

新築ワンルーム投資がクソな理由はご理解頂けましたでしょうか?

では続いてはそんな新築ワンルーム投資で儲ける奴らをご紹介します。

「いやいや、儲けるのは買った人(投資家)でしょ?」

と思うかもしれませんね。確かに普通の投資なら

勝ったら利益は投資した人が得て
負けたら損失は投資した人が被る

というのが当然です。

でも残念ながら新築ワンルーム投資では

勝つ人、負ける人が最初から決まっています

では説明していきますね。

勝つ人① 販売会社(デベロッパー)

当たり前ですが、不動産は高い買い物です。
ほとんどの人にとっては人生で一番高い買い物かもしれません。

販売会社はマンションを建てて売る”メーカー”ですので、当然ワンルーム
ひと部屋ひと部屋に利益が乗っています。

それ自体はおかしな事でもなんでも無いですが、例えば利益率が10%でも
200円の大根と2000万円のワンルームでは利益額が大違いです。

しかも彼らマンションメーカーにとって好都合なのは

普通の人は新築ワンルームの適正価格なんて知らない

という事です。

毎日近所のスーパーを2,3軒回る主婦の方なら、大根はいくらが相場か
なんてことは頭に入ってると思います。

少し高い家電を買うとしても、メーカー毎の機能や値段は調べればすぐに
分かります。

でも新築ワンルームを買う人は、どれだけぼったくられていても
「そんなもんなんかなあ?」
「まぁ家って高いもんなあ」
と言いながら買ってしまいます。

はっきり言って異常です

僕が実際に大阪の新築ワンルーム販売会社から聞いた話だと
ワンルームマンションを一部屋作る為のコスト・販売価格・利益は

2015年頃で コスト800万 販売価格1600~1700万 利益800~900万
2022年頃で コスト1100万 販売価格1700~1800万 利益600~700万

これくらいだと聞きました。
今は円高の影響もあり建築資材がめちゃくちゃコストアップしてますので
流石に販売会社の利益も削ってはいますが、それでも40%近い利益を
抜いています。

勝つ人② 賃貸管理会社

皆さんが新築ワンルームを買った場合、入居者からの家賃回収や
入退去の際のリフォーム手配などを自分で出来るでしょうか?

ほとんどの人はそんな専門的なスキルを持っていませんよね。
賃貸管理会社はオーナーと入居者の間に立って、賃貸経営に
関わる作業を代わりにやってくれる会社です。


新築ワンルーム投資の場合、大体は販売会社(デベロッパー)の
グループ会社に賃貸管理会社があり、そこと契約させられます。

では賃貸管理って一体何をするのか?

たいした事しません!!

細かくはまた別の記事で書きたいと思いますが

何かにつけてオーナーから金をむしり取る

オーナーが困った時は放置して、金が掛かる時だけ連絡してくる。
それが販売会社のグループの管理会社です。

※注
世の中には賃貸管理を専業にしてこまやかなサービスをしてくれる
会社は沢山あります。
ここで言っているのは販売会社がグループ企業としてやっている
賃貸管理会社です。


勝つ人③ 金融機関

不動産投資は良くも悪くもローンありきです。
特に新築ワンルーム投資は金融機関にとって大きな商売です。

更に言うと

販売会社と金融機関は完全にグルです

販売会社はマンションを売りたい
金融機関はお金を貸したい

利害関係はバッチリ出来上がっています。

住む為の家を買う場合もほとんどの方は住宅ローンを組みますが
不動産投資は事業として(利益目的で)行うものですので
住宅ローンに比べて金利も高いです。

2023年7月現在の投資用ローンの金利はおおよそ
1%台後半~2%台後半までが一般的です。

仮に2,000万円の物件を2%の金利で35年ローンで支払うとすると

毎月の返済額 66,252円
総返済額   27,826,072円


となります。つまり

2,000万の買い物ではなく、2,780万の買い物なんです

金融機関は金利で780万儲ける訳です。

「お金貸してもらうんだから当然じゃない?」
「返済って言っても入ってくる家賃で払うんでしょ?」
「自分のお金で払うわけじゃないならいいじゃん」

そう思った人は、マジで向いてないんで不動産投資はやめておいて下さい

まとめ

ここまで読んで頂いてありがとうございます。

まとめになりますが、新築ワンルーム投資は

社会的意義がゼロの為、販売会社が儲ける事しか考えていない
・買わせた後に賃貸管理で甘い汁を吸いつくす
・金融機関と結託して高い金利を払わせる


というパッケージが出来上がっています。
つまり

本来オーナーが受け取るべき利益を
販売会社と賃貸管理と金融機関で分け合う仕組み

ということですね!
新築ワンルーム投資がクソな理由はまだまだありますので
引き続き記事にしていきます。

それではまた!





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