不動産投資編 新築ワンルーム ②

皆さんこんにちは。
青いネコです。

今回は不動産業界における

TOP OF クソ

の座を守り続ける

新築ワンルーム投資に隠された「大ウソ」

をご紹介していきたいと思います。

不動産の売買仲介会社に業界未経験で飛び込み
5年連続トップセールスを守り続けたわたしが

「営業マンのセールストークの矛盾」
「騙されない為の知識」

をお伝えしていきます。

なぜ新築ワンルーム投資がクソなのか?を知りたい方はこちらの記事もあわせて読んで
頂けると幸いです。

不動産投資=悪 ではない

まずお伝えしたいのは
「不動産投資は、正しい知識と手法を持って始めれば素晴らしい資産になる」
という事です。
安定した家賃収入を手に入れて、所有している不動産を担保にレバレッジを掛けて
事業を拡大したり、いざという時に現金化してチャンスを掴んだりピンチを乗り越え
たりしている方は沢山います。
特に私たちの住む日本では”不動産”というのはある種の神話性を持ち、不動産=安定
というイメージを持っている方も多いと思います。
もちろん私もそういった意見は否定しません。
ただ、他の業界に比べて圧倒的に透明性に欠ける(むしろわざと見えにくくしている)
点が多々あり、それによって「騙されてしまう人」「騙そうと近づく業者」が存在しています。
特に私が売買仲介の仕事を実際に経験してきたからこそ断言できる事として
「新築ワンルーム投資はウソだらけのクソ」
だという事です。
不動産投資をお考えの皆さんにはこの記事を読んで頂く事で正しい知識と騙されない為の
コツを身につけて頂きたいと思います。

新築ワンルーム投資のウソ その1「節税効果」


不動産投資のメリットのひとつに「節税効果」というものがあります。
これ自体はウソではありませんし、投資用だけではなく実需用(住む為の)不動産でも
住宅ローン減税といった制度を使う事で節税になります。
新築ワンルーム投資においても節税効果が無い訳ではありませんが、私からすると
「いや、それって節税って言うのか!?」とツッコミを入れるレベルです。
その理由を説明していきます。

まず不動産投資をする事で節税出来る仕組みを簡単に説明しますと
・年収500万の会社員が
・投資用マンションで100万円の赤字を計上し
・確定申告で損益通算する事で
・年収400万円の人という事になり
・年収の差額100万円に対して掛かっていたはずの所得税と住民税が還付される
といった感じです。

これ自体は実際にある制度ですしウソではありません。
では私が何故これをあえて”ウソ”と断言する理由をひとつずつ説明していきます。

<還付される税金っていくらなの?>
先ほどの例では年収500万の会社員と書きましたが、実際に私が見てきたオーナーや
新築ワンルームの販売会社の知り合いから聞いた「購入者の年収ゾーン」としては
おおよそですが年収500万~1,000万程度の方が一番多いイメージです。

その人が独身なのか、既婚なのか、共働きなのかどうか?子供はいるのかいないのか?
などによって当然支払う税金の額は変わりますが、仮に独身のケースで比べた場合

年収500万 独身の人ならおおよそ
年収500万円-基礎控除48万円-給与所得控除144万円-社会保険料控除75万円
=課税所得233万円となり、それぞれの税金は
所得税 → 課税所得233万円×税率10%=23.3万円
住民税 → 課税所得233万円×税率10%=23.3万円 
合計  → 46.6万円 となります。

年収1,000万 独身の人ならおおよそ
年収1000万円-基礎控除48万円-給与所得控除195万円-社会保険料控除135万円
=課税所得622万円となり、それぞれの税金は
所得税 → 課税所得622万円×税率20%=124.4万円
住民税 → 課税所得622万円×税率10%=62.2万円 
合計  → 186.6万円 となります。

確かに税金って高いですよね。
営業マンから
「〇〇さん、こんなに払っている税金を取り戻す方法があったら、興味あります?」
なんて言われたら、話しだけでも聞いてみようとなる気持ちは分かります。

ただ、ここで大事なのは「税金が高い」「取り返したい」という事ではなく
「新築ワンルーム投資で、税金いくら返ってくるの?」という事です。
皆さんならいくら返ってくれば”やる価値有り”と思いますか?
半分でしょうか?5分の1?10分の1?

節税という言葉だけ聞けば「やらなきゃ損」と思うかもしれませんが
結局大事なのは「いくら返ってくるのか」じゃないですか?

結論から言うと、新築ワンルームマンション投資で得られる節税効果は
還付金額(所得税と住民税の合算)でいうと

●初年度
年収500万  → 約20万還付
年収1,000万 → 約35万還付 

●2年目以降
年収500万  → 約7万還付
年収1,000万 → 約15万還付

●5~10年目以降
還付無しがほとんど(むしろ課税される可能性が高い)

どうでしょう?
確かに初年度の還付金額はそこそこインパクトがあるかも知れません。
ただ私の印象は全く違います。ツッコミポイントが多すぎて困るくらいです。

<還付されるお金しか見てないんじゃない?>
先ほどの説明では還付金(貰えるお金)だけをご説明しました。
では払うお金は無いんでしょうか?いえ、もちろん有ります。

●初年度(実費で出ていくお金のみ)
不動産取得税  約25万
登記費用    約5万
固定資産税   約7万   
合計      約37万

●2年目以降
固定資産税   約7万  
合計      約7万

●5~10年目以降
固定資産税   約6万
運営コスト   約10万  
※家賃下落、リフォーム、賃貸募集広告費等
合計      約16万

”少なく見積もっても”これくらいは掛かります
還付金(貰えるお金)払うお金、差し引きしたらマイナスなのは明らかです。

<還付金が貰えなくなったらどうなるの?>
ここまでで説明した通り、新築ワンルームマンションの節税効果は
初年度が一番多く、それ以降は右肩下がり、5~10年目には効果無し
更に、払うお金も考えたら初年度から実質節税効果無し
というのが実情です。
そしてこの事実は、あなたにマンションを売りつけた営業マンも当然知っています。
初年度は一応そこそこの還付金があるため、その時点でウソに気づくオーナーは
少ないです。でも年数が経てばバレてしまう・・・ではどうするか?

「そうだ!もう1部屋買わせよう」

となる訳です。

1部屋目が生み出す節税効果が減った分、2部屋目でまた節税効果を生み出し
その2部屋目の節税効果が減れば、3部屋目でまた新たな節税効果を生み出します。

こうすることでオーナーからすると、毎年同じくらいの還付金を得ている
ような錯覚がおきます。

でもここで3つの問題が発生します。

・永久に買い続ける事は出来ない(ローンが組めない)
・全ての部屋の節税効果はいつか尽きる
・気が付く頃にはウン千万円のローンを組まされている


これをウソと言わずしてなんと言いましょうか?

まとめ

ここまで読んで頂きありがとうございます。

今回は新築ワンルーム投資でもっとも魅力的に見える(=騙されやすい)
ポイントである「節税効果」についてお話しました。

新築ワンルーム投資には他にも沢山のウソがありますので
また別の記事でご紹介したいと思います。

それではまた!




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